Děláme rekonstrukce bytů a domů v Praze a okolí

Rekonstrukce v Praze: jak u nás běží zakázka a kde se láme cena

Rozcestník nahoře odpoví na otázku, co umíme. Neodpoví na tu, kterou řešíte doopravdy: komu pouštíte do bytu klíče na šest týdnů. Rekonstrukce v Praze a okolí děláme devět let, máme za sebou přes sto třicet dokončených zakázek a sídlíme v Horních Počernicích. Na stavbu chodí pořád stejní lidé, od prvního bourání po předání s protokolem, takže víte, komu volat, když se ve třetím týdnu objeví něco, s čím nikdo nepočítal. Nejsme zprostředkovatel, který zakázku přeprodá dál: stavební firma, která k vám přijede, je ta, se kterou od začátku mluvíte. Zbytek téhle stránky je o tom, jak zakázka běží, co je v ceně a odkud se berou čísla na celém webu.

Osm rubrik a jak poznat, do které patří váš záměr

Web je rozdělený stejně, jako se dělí práce na stavbě, a nejkratší cesta k číslu vede přes jednu poctivou odpověď: potřebujete jednu opravu, jednu profesi, jednu místnost, nebo celý byt? Od toho se odvíjí nejen cena, ale i to, kolik lidí se u vás bude střídat a jak dlouho se bude bydlet ve stavbě. Sazby v tabulce jsou orientační a platí za práci; závazné číslo dáváme po bezplatném zaměření v položkovém rozpočtu. Nejsme plátci DPH, částka je konečná.

Pět kroků od poptávky k předání a co v nich děláte vy

Poptávka může přijít telefonem, formulářem nebo jako tři fotky s popiskem; ozveme se do 24 hodin. Pak je na řadě zaměření: třicet až šedesát minut, při kterých se otevře rozvaděč, poklepe na příčky, změří světlá výška a nahlédne do šachty za jádrem. Ptáme se i na věci, které vypadají vedlejší, tedy na patro, výtah a na to, kde smí stát kontejner, protože vynášení suti po schodech je hodinová práce a v rozpočtu je to pak vidět. Do 48 hodin od prohlídky posíláme položkový rozpočet s harmonogramem. Následuje podpis smlouvy o dílo s objemem, termínem, zárukou a splátkovým kalendářem, a teprve pak se bourá. Během stavby chodí každý večer fotky, na konci je předání s protokolem, revizemi a uklizenou podlahou. Vaše část je jediná, zato se nedá odložit: rozhodnutí o vybavení musí padnout dřív, než se zavře stěna. Kde bude myčka, jestli závěsné nebo kombi WC, jaký formát dlažby, kolik zásuvek nad pracovní deskou. Změna po vyštukování znamená sekat podruhé.

• Půdorys bytu, nebo aspoň rozměry místností a světlou výšku.
• Fotky současného stavu včetně otevřeného rozvaděče a prostoru pod vanou.
• Seznam toho, co měnit chcete, a hlavně toho, co má zůstat.
• Představu o vybavení: formát dlažby, typ WC, myčka, indukce. Podle toho se vedou rozvody.
• Patro, výtah a místo, kde může stát kontejner.
• Kontakt na výbor domu nebo na správce a informaci, kdy dům povoluje hlučné práce.
• Termín, do kterého to musí být hotové: stěhování, nástup nájemníka, konec nájmu jinde.

Položkový rozpočet, nebo „nějak se domluvíme“

Ve stavebnictví se cena sjednává několika způsoby a rozdíl mezi nimi není kosmetický. Občanský zákoník rozlišuje cenu sjednanou pevnou částkou, cenu určenou odhadem a cenu podle rozpočtu, a u rozpočtu ještě to, jestli byl poskytnut se zárukou úplnosti. Prakticky: u rozpočtu se zárukou úplnosti nemůže zhotovitel chtít připlatit za práci, kterou do něj sám zapomněl zapsat, kdežto číslo označené jako odhad se legálně zvedne. Dvě nabídky s podobnou částkou se proto můžou chovat úplně jinak a pozná se to jedině z toho, jak jsou napsané. Když čtete cizí nabídku, hledejte pět věcí: jestli má každý řádek výměru a jednotku, jestli je práce oddělená od materiálu, jestli je z ní poznat, kdo platí kontejner a odvoz, jestli v ní nejsou paušály typu „ostatní a nepředvídané“ a jestli je v ní napsané, co se stane, když se pod dlažbou objeví něco jiného, než se čekalo. U nás je rozpočet položkový, ve smlouvě o dílo je pak závazný, vícepráce se odsouhlasují písemně předem a platí se po etapách proti hotové práci, ne zálohou dopředu.

Co je v ceně a co bývá jinde doúčtované

Rozdíl mezi dvěma nabídkami na stejný byt nedělá hodinová sazba, ale rozsah. Následující položky máme v rozpočtu započítané. V nejlevnějších nabídkách nechybí proto, že by se ta práce nedělala, ale proto, že se doúčtuje ve chvíli, kdy je byt vybouraný a odejít se nedá.

• Zakrytí podlah a nábytku a ochrana společných chodeb a výtahu. Společenství vlastníků si toho všimne dřív než vy.
• Kontejner, vynášení a odvoz suti. Samostatný odvoz do sběrného dvora má v ceníku sazbu 1 000 Kč.
• Příprava podkladu, na které se šetří nejčastěji: penetrace 20 Kč/m², broušení nové omítky 15 Kč/m², nivelace 260 Kč/m².
• Revizní zpráva k elektroinstalaci a tlaková zkouška nových rozvodů vody.
• Průběžný i finální úklid. Jako samostatná služba stojí úklid po rekonstrukci 60 Kč/m².
• Koordinace profesí a zařízení stavby. V ceníku je to samostatná položka od 17 000 Kč, u naší zakázky je součástí ceny.

Čtyři řady ceníku a proč se sazba za metr s balíčkem nesčítá

Ceny na webu nejsou jeden seznam, ale čtyři různé způsoby, jak vyjádřit tutéž práci. Sazba za metr podlahové plochy už jednotlivá řemesla obsahuje. Balíček za objekt je táž práce shrnutá do jedné částky pro typický byt dané velikosti. Položková cena je za jedno konkrétní řemeslo. Hodinová sazba je čas. Nejčastější chyba v propočtech, které nám lidé posílají, vypadá takhle: vezme se sazba za metr a přičte se k ní ještě malování a obklady, jenže ty už v ní jsou a v součtu je pak člověk zaplatí dvakrát. Rychlá kontrola vlastního odhadu: sazba ve standardu je 10 850 Kč/m², takže byt o 60 m² vychází na 651 000 Kč za práci, zatímco balíček pro 2+kk stojí 480 000 Kč. Ten rozdíl nedělá levnější parta, ale menší byt. Jakmile se dvě čísla liší víc, než odpovídá metrům, chybí nebo přebývá rozsah, a to je přesně ta otázka, kterou má smysl položit nahlas.

Rekonstrukce elektroinstalace v Praze určuje rozsah celé zakázky

Elektro se dělá jako první a pak už ho nikdo neuvidí. Přitom právě ono nejčastěji rozhodne, jestli se z kosmetické úpravy stane kompletní rekonstrukce. Hliníkové rozvody z panelových domů se s mědí spojovat nedají a doplnit je po částech nejde, musí ven celé včetně rozvaděče. Druhý důvod je počet okruhů: byt navržený v sedmdesátých letech počítal se sporákem a televizí, ne s myčkou, pračkou, troubou a indukční deskou, které jedou zároveň. Rozvaděč se proto mění i tam, kde jsou kabely měděné a v pořádku. V ceníku je drážkování pro elektroinstalaci za 220 Kč/bm, instalace jističů a rozvaděče za 999 Kč a výměna zásuvky nebo vypínače za 449 Kč. Revizní zprávu podepisuje revizní technik s oprávněním a potřebujete ji nejen kvůli bezpečnosti, ale i u pojišťovny a při prodeji bytu. Pro harmonogram z toho plyne jedno pravidlo: dokud není elektro hotové a odsouhlasené, nezavírá se žádná stěna. Proto se na zaměření ptáme na věci, které vypadají předčasně, tedy kde bude pračka, jestli chcete podlahové topení a kolik zásuvek má být u postele.

Co děláme vlastní partou a kdy jsme pro vás špatná volba

Zednické a bourací práce, sádrokartony, obklady a dlažby, podlahy, malování, elektro, vodu, topení, střechy i fasády děláme svými lidmi. Na jednu zakázku tak máte jednoho odpovědného dodavatele a nikdo se nevymlouvá na toho předchozího. Stejně důležité je říct, co u nás nedostanete, protože zjistit to v půlce stavby je horší než na začátku.

• Revize elektro a plynu podepisuje revizní technik s oprávněním. Zajistíme ho, ale není to náš člověk a jeho podpis nekupujeme.
• Statický posudek ani projektovou dokumentaci neděláme; projekt a povolení jsou v ceníku samostatnou položkou za 55 000 Kč.
• Nejsme plátci DPH. Pro domácnost je to výhoda, protože částka v rozpočtu je konečná; pokud jste plátce a počítáte s odpočtem, u nás si ho neodečtete.
• Na kompletní rekonstrukce máme minimální zakázku 150 000 Kč. Zařízení stavby, kontejner a koordinace stojí u malého bytu skoro totéž co u velkého. Jednotlivé řemeslné práce ani hodinový manžel spodní hranici nemají.
• Dotaci Nová zelená úsporám za vás nevyřídíme. U zateplení řekneme, na co si dát v rozpočtu pozor, žádost ale podává vlastník.
• Kuchyňskou linku na míru vyrábí truhlář. Naše část je stavební příprava a montáž; rozvody se vedou podle výkresu linky, ne naopak.

Kam pokračovat, když chcete číslo ještě dnes

V ceníku je 134 položek s cenou a jednotkou u každé z nich; dá se otevřít vedle cizí nabídky a projít řádek po řádku. V katalogu služeb je totéž rozdělené po rubrikách. Naše kalkulačka počítá ze stejných čísel a každá položka se v ní dá zpětně dohledat. U rekonstrukce bytu i u dalších rubrik je popsané, co se v té práci nejčastěji podcení, a ve fotogalerii našich prací jsou snímky z pražských zakázek, ne katalogové fotky. Pokud potřebujete jen ocenění na papíře pro banku nebo pro spoluvlastníka, má vypracování kalkulace a rozpočtu v ceníku vlastní položku od 5 000 Kč; u zakázky, kterou pak děláme, ho dostanete v ceně.

Zdroje

• TZB-info: Druhy cen a odměn a jejich využití při oceňování prací ve stavebnictví
• ČSÚ: Indexy cen stavebních prací, stavebních děl a nákladů stavební výroby — čtvrtletní časové řady