Rekonstrukce bytu a domu v Praze: od kosmetiky za 6 550 Kč/m² po byt na klíč

Rekonstrukce bytu v Praze: šest různých zadání pod jedním názvem

Pod slovem rekonstrukce bytu se v Praze objednává šest dost odlišných věcí. Jeden potřebuje, aby byt vypadal na fotkách pro dalšího nájemníka. Druhý mění hliníkové rozvody dřív, než se o ně začne zajímat pojišťovna. Třetí bourá příčku, protože z 3+1 má vzniknout 2+kk s velkým obývacím pokojem. Cena i termín se mezi těmi zadáními liší několikanásobně, a tak tahle stránka nezačíná cenou, ale otázkou, do které skupiny patříte. Teprve pak mají čísla smysl.

Šest zadání pod hlavičkou rekonstrukce bytu v Praze a čím se liší

Tabulka je zkratka celé rubriky: co se v jednotlivých variantách skutečně dělá, kolem jakých částek se pohybují a jak dlouho se v bytě špatně bydlí. Sazby jsou za práci a spotřební materiál. Nejsme plátci DPH, částka v rozpočtu je tedy konečná a nic se k ní nepřičítá.

Cena za metr a cena za byt: proč se ta dvě čísla nepotkají

Ceník má obě čísla a porovnávají se běžně špatně. Sazba za metr podlahové plochy říká, kolik stojí jeden metr při daném rozsahu — u standardu 10 850 Kč/m². Balíček za objekt je tatáž práce shrnutá do jedné částky pro typický byt dané velikosti: 1+kk kolem 285 000 Kč, 2+kk kolem 480 000 Kč, 3+1 nebo 3+kk kolem 667 500 Kč, 4+1 kolem 720 000 Kč, rodinný dům kolem 810 000 Kč za objekt. Jakmile má váš byt o deset metrů víc, než s kolika balíček počítá, sedí líp sazba za metr. A když srovnáváte dvě nabídky, ptejte se nejdřív na počet metrů a na rozsah: u 3+1 sahá reálné rozpětí od 230 000 do 1 320 000 Kč a ten rozdíl nedělá drahota, ale to, co všechno je uvnitř. Levné rekonstrukce bytu obvykle nejsou levnější prací, jen užším zadáním.

Kdy stačí kosmetika a kdy má smysl jít na hrubo

Hranice je prostší, než se zdá, a nevede přes rozpočet. Ptáme se na tři věci. Jak staré jsou rozvody a z čeho jsou — hliník a olověné přípojky rozhodují za vás. Jestli se mění poloha kuchyně, koupelny nebo příček, protože jakmile se hýbe voda a odpad, kosmetika stejně skončí u bourání. A jak dlouho chcete mít od bytu pokoj: povrchová úprava vydrží pět až osm let, kompletní rekonstrukce dvacet a víc. Byt k pronájmu často spadá do první skupiny záměrně — nájemník ocení čistý povrch a fungující spotřebiče a nová stoupačka mu na nájmu vidět není. Byt, ve kterém budete bydlet vy, se vyplatí udělat jednou a pořádně, protože podruhé se znovu stěhuje nábytek a znovu se hledá, kde ty týdny bydlet.

Panelák, cihlový dům a rodinný dům: kde se rozhoduje o rozsahu

Zhruba polovina českých bytů stojí v bytových domech a průměrné stáří obydleného domovního fondu se podle ČSÚ pohybuje kolem padesáti let. V praxi to znamená, že většina bytů, do kterých v Praze chodíme, má rozvody z doby, kdy se nepočítalo s myčkou, pračkou a indukční deskou zároveň. V panelovém domě je dispozice pevná: skoro každá stěna je nosná, jádro se nepřesouvá, protože stoupačka zůstává na místě, zato jsou rozměry předvídatelné a práce jde rychleji. V cihlovém a činžovním domě je volnosti víc, ale i překvapení: nerovné stěny, klenby, dřevěné stropy, do kterých se nedá kotvit bez rozmyslu, a podlaha do bytu se pak vybírá až podle toho, kolik centimetrů skladby je k dispozici. U rodinného domu se k bytovým profesím přidává plášť a technologie, takže se rozpočet přirozeně dělí na to, co je pod střechou, a na to, co je na ní a kolem ní.

Co se objeví po vybourání a co to přidá do rozpočtu

Rozpočet po prohlídce a rozpočet po vybourání se liší u každé druhé zakázky. Není to trik, je to důsledek toho, že do zdi nikdo nevidí. Tyhle položky přidáváme nejčastěji a všechny mají v ceníku vlastní řádek, takže se dají spočítat, ne odhadnout od oka:

• Zkorodovaný nebo prasklý odpad za jádrem: demontáž obkladů, dlažby a podlah od 124 Kč/m², nová přípojka od 2 000 Kč/bm.
• Hliníková elektroinstalace, kterou nelze doplnit ani zčásti: drážkování od 220 Kč/bm plus rozvaděč a jističe od 999 Kč.
• Podlaha, která má na dvou metrech centimetr rozdílu: nivelace a samonivelační stěrka od 260 Kč/m².
• Vlhkost a plíseň za skříní: odstranění plísně a protiplísňový nátěr od 130 Kč/m², izolace proteklin od 100 Kč/m².
• Otvor po vybourané příčce, který se nakonec zazdívá zpátky: bourání zdí od 973 Kč/m², zazdění otvoru od 6 000 Kč/m².

Pořadí řemesel a pauzy, které se nedají zkrátit

Patnáct profesí nejde pustit do bytu naráz a pořadí není věc zvyku. Nejdřív padá to, co má padnout, a odjede suť. Pak jdou do stěn a podlah rozvody, protože po nich se zavírá. Následují příčky a omítky, potom potěry a nivelace, teprve pak obklady a dlažba, po nich podlahy a nakonec malby, montáže a úklid. Mezi tím jsou technologické přestávky, o kterých se v nejlevnějších nabídkách nemluví: jádrová omítka potřebuje vyzrát, potěr vyschnout, hydroizolace a lepidlo mají předepsanou dobu. Kdo je zkrátí, získá pár dní a zaplatí to prasklá spára nebo bublající malba do roka. Proto v harmonogramu uvidíte i dny, kdy se zdánlivě nic neděje. Ze stejného důvodu rekonstrukce bytu o víkendu neznamená dvojnásobný postup — schnutí se o svátcích nezrychlí.

Bydlet za provozu, nebo se vystěhovat

U kompletní rekonstrukce se bydlet nedá a nemá cenu to zkoušet: voda i elektřina jdou dolů, prach je ze všech profesí najednou a nábytek by musel cestovat z místnosti do místnosti. U kosmetické úpravy to jde, když se postupuje po pokojích — je to o pár dní pomalejší a počítejte s tím, že se stěhuje. Rozhoduje se to na začátku, ne v půlce, protože se podle toho plánuje pořadí i skladování materiálu. Když se stěhujete, vyplatí se spojit to s vyklizením: dodávka s posádkou vychází na 1 250 Kč/hod a odvoz do sběrného dvora na 1 000 Kč, takže starý nábytek zmizí ve stejný den, kdy začíná bourání.

Oznámení rekonstrukce bytu sousedům, souhlas SVJ a družstevní byt

Papírová část se podceňuje nejčastěji ze všeho. Do společných částí domu — stoupačky, nosné konstrukce, fasáda, společné odvětrání — se zasahuje jen se souhlasem společenství vlastníků. U družstevního bytu se navíc ptáte družstva, protože byt máte v nájmu s převoditelným členským podílem, ne ve vlastnictví. Ohlášení rekonstrukce bytu sousedům povinné není, ale je to nejlevnější investice do klidu: cedule ve výtahu se jménem, telefonem, datem zahájení a odhadem, kdy skončí hlučné práce, ušetří většinu stížností. Vzor hledat nemusíte, stačí ty čtyři údaje a věta o tom, v jakou denní dobu se bourá. Domovní řád obvykle sám určuje hodiny, kdy se smí vrtat a sekat, a my s nimi počítáme při plánování etap, ne až v pondělí ráno. Zásah do nosné stěny je jiná kategorie: bez posouzení statika a bez stavebního úřadu se do ní nezačíná.

Materiál: co nakoupit sami a co nechat na nás

Spotřební materiál — lepidla, stěrky, spárovací hmoty, kabely, trubky, profily, sádrokarton — je součástí ceny za práci a řešit ho nemusíte. Vybavení kupujete vy, protože jeho cena závisí čistě na vašem vkusu a může se lišit několikanásobně. Praktický kompromis vypadá tak, že vyberete a my nakoupíme za velkoobchodní ceny a předáme doklady; ušetří to hlavně čas a reklamace, protože dodávku na stavbu přebírá někdo, kdo pozná vadnou šarži obkladu. Když nakupujete sami, řekneme dopředu spotřebu i potřebnou rezervu na řezy a prasklé kusy — u dlažby to bývá desetina navíc a u velkého formátu i víc. A hlavně: materiál musí být na stavbě dřív, než na něj přijde řada, jinak se parta přesune jinam a termín se posune.

Levná rekonstrukce bytu, nebo jen kratší nabídka

V našich cenách je zakrytí podlah a nábytku, ochrana chodeb a výtahu, průběžný úklid, kontejner a odvoz suti. Právě tyhle položky v podezřele nízkých rozpočtech chybí a doúčtují se v průběhu, kdy je byt vybouraný a odejít nejde. Srovnávejte tedy nejdřív rozsah — kolik metrů, kolik elektrických bodů, jestli je uvnitř nivelace, penetrace, revize a odvoz — a teprve pak částku. Na zaměření nám nejvíc pomůže půdorys nebo aspoň rozměry místností, fotky současného stavu včetně otevřeného rozvaděče a seznam toho, co měnit chcete a co ne. Kdo si chce udělat kalkulaci rekonstrukce bytu sám, spočítá si ji v kalkulačce ze stejných čísel, jaká jsou v ceníku. Pokud už máte návrhy rekonstrukce bytu od architekta nebo výkres elektroinstalace bytu, pošlete je s poptávkou: podle nich vedeme okruhy a zásuvky a nemusí se sekat podruhé.

Zdroje

• ČSÚ: Základní výsledky Sčítání lidu, domů a bytů 2021 — obydlené byty podle období výstavby
• ČSÚ, Statistika&My: Jak se u nás bydlí — stáří domovního fondu a podíl bytů v bytových domech