Rekonstrukce rodinného domu v Praze: od střechy po drenáž
Rekonstrukce rodinného domu je jiná disciplína než byt: nikoho se neptáte na souhlas, ale zároveň je vaše i střecha, fasáda, kotelna a odvod vody od základů. Práce vychází na 9 400 až 25 000 Kč za metr užitné plochy, za celý objekt nejčastěji kolem 810 000 Kč. Když v domě zůstáváte bydlet, rozdělíme to na etapy po podlažích, aby vždy zbylo kde spát a kde se umýt.
Cena, termín a rozsah v číslech
- Orientační cena
- 15 882 Kč/m² užitné plochy
- Obvyklé rozpětí
- 9 400 – 25 000 Kč/m²
- Za celý objekt
- nejčastěji 810 000 Kč, podle rozsahu 300 000 – 1 700 000 Kč
- Střecha
- kompletní výměna 1 800 Kč/m², jen krytina 1 000 Kč/m²
- Zateplení fasády
- 1 550 Kč/m² včetně omítky
- Drenáž kolem domu
- 120 Kč/bm
- Etapizace
- po podlažích, když v domě bydlíte
- Kde pracujeme
- Praha a okolí do 50 km, dál po domluvě
Podobné práce z našich staveb
Fotky z našich zakázek — Rekonstrukce bytů a domů a příbuzné práce. Bez retuše a bez cizích katalogů.
Spočítejte si cenu své zakázky
Odhad z našeho ceníku — 80 položek, žádná čísla navíc. Přesnou částku dáme po zaměření zdarma.
Vyberte práce a zadejte množství. Sčítáme jen samostatné položky — u kompletní rekonstrukce použijte první režim, jinak se stejná práce započítá dvakrát.
Koupelny a bytová jádra4
Kuchyně1
Řemesla a dokončovací práce37
Elektro, voda a topení13
Střechy, fasády a exteriér9
Hodinový manžel4
Co je a co není v ceně
- Prohlídka celého domu od krovu po sklep, včetně měření vlhkosti zdiva
- Bourací práce, vyklizení a odvoz suti — bourání zdí od 973 Kč/m²
- Střecha: výměna krytiny od 1 000 Kč/m², komplet i s laťováním 1 800 Kč/m²
- Okapový systém od 82 Kč/bm a osazení střešních oken 1 500 Kč/ks
- Zateplení fasády včetně omítky 1 550 Kč/m², malování fasády 250 Kč/m²
- Drenáž kolem domu 120 Kč/bm a odvedení dešťové vody dál od základů
- Elektroinstalace celého domu: drážkování 220 Kč/bm, rozvaděč a jističe 999 Kč, revizní zpráva
- Rozvody vody, odpadu a topení uvnitř domu, výměna radiátorů od 3 000 Kč/ks
- Přípojky vody, kanalizace a elektřiny 2 000 Kč/bm
- Sanace vlhkého zdiva a protiplísňový nátěr 130 Kč/m²
- Projektová dokumentace a vyřízení povolení — samostatná položka od 55 000 Kč
- Statický posudek u zásahu do nosných stěn, stropů nebo krovu
- Kotel, tepelné čerpadlo a domovní čistírna odpadních vod — nacenujeme individuálně po prohlídce
- Přístavba k domu a nástavba patra — to je nová stavba, ne rekonstrukce
- Demolice domu a odvoz konstrukcí — celé objekty nebouráme
- Kuchyňská linka a nábytek na míru
Jak dlouho to trvá a v jakém pořadí
Etapy jdou po sobě, harmonogram je přílohou smlouvy.
Jak to probíhá
Nezávazná poptávka
Ozveme se do 24 hodin a domluvíme bezplatné zaměření. Rozpočet do 48 hodin od prohlídky.
- 1Ozveme se do 24 hodin, po 18:00 až ráno
- 2Zaměření zdarma, 30–60 minut na místě
- 3Položkový rozpočet a harmonogram do 48 hodin
Proč nás lidé doporučují
Kam jezdíme
Praha a okolí každý den. Po celé České republice po dohodě — u větších zakázek přijedeme kamkoli.
Mimo Prahu: doprava 12 Kč/km, prvních 30 km zdarma.
Rekonstrukce rodinného domu: co se rozhoduje dřív, než padne první číslo
U bytu končí zadání na omítce a všechno za ní řeší dům jako celek. U rodinného domu žádné „za ní“ neexistuje: krytina, okapy, fasáda, přípojky, voda kolem základů i zdroj tepla jsou vaše položky a potkají se v jednom rozpočtu. Rodinných domů se to týká zdaleka nejčastěji: podle sčítání je v nich necelé dva miliony obydlených bytů, tedy 44,1 % celého bytového fondu. Nikoho se přitom neptáte na svolení, a právě proto je u domu tak snadné začít od špatného konce — vzorníkem dlažby místo vlhkoměrem. Následující odstavce jsou o pořadí a o tom, co u nás na prohlídce měříme dřív, než vznikne první číslo.
Rekonstrukce domu: čtyři vrstvy, které byt vůbec nezná
Rozpočet bytu se skládá z rozvodů a povrchů. U domu k nim přibývají vrstvy, které za vás nikdo neopraví a každá má vlastní životnost, vlastní sezónu i vlastní jednotku. Čísla níže jsou naše sazby za práci; materiál a vybavení jdou zvlášť.
- Střecha a odvod dešťové vody. Výměna střešní krytiny 1 000 Kč/m², kompletní výměna střechy i s laťováním 1 800 Kč/m², okapový systém od 82 Kč/bm, osazení střešních oken a výlezů 1 500 Kč/ks.
- Obálka domu. Zateplení fasády včetně omítky 1 550 Kč/m², renovace finální vrstvy 400 Kč/m², malování fasády 250 Kč/m².
- Kontakt se zeminou. Drenáž kolem domu 120 Kč/bm, odstranění plísně a protiplísňový nátěr 130 Kč/m², u nové části základ 2 100 Kč/m².
- Přípojky a technika. Přípojky vody, kanalizace a elektřiny 2 000 Kč/bm, výměna radiátoru od 3 000 Kč/ks, plot od 1 600 Kč/m².
Rekonstrukce starého domu začíná měřením, ne katalogem
V domě po babičce se první hodina prohlídky netráví u vzorníků, ale u vlhkoměru, u sondy do stropu a v koutě sklepa. Hmotnostní vlhkost zdiva se zjišťuje odběrem vzorku a jeho zvážením před vysušením a po něm; obor podle ní řadí zdivo do čtyř kategorií a teprve z kategorie plyne, jestli stačí odvést vodu od domu, nebo se musí zasáhnout do konstrukce. Rozdíl mezi oběma cestami patří k největším položkám celé zakázky — a rozhoduje se o něm v den prohlídky, ne v polovině stavby.
| Hmotnostní vlhkost zdiva | Kategorie | Co z toho plyne pro rozpočet |
|---|---|---|
| do 4 % | vlhkost nízká | sanaci neřešíme, jde se rovnou na povrchy |
| 4 až 7,5 % | vlhkost zvýšená | odvedení dešťové vody dál od domu, drenáž 120 Kč/bm, úprava terénu |
| 7,5 až 10 % | vlhkost vysoká | k drenáži přibývá sanační omítka, odvětrání soklu a protiplísňový nátěr 130 Kč/m² |
| nad 10 % | vlhkost velmi vysoká | zásah do konstrukce: podřezání, injektáž nebo vzduchová dutina — samostatná profese |
Kategorie podle ČSN P 73 0610, viz zdroj pod textem. Metodu sanace volí specialista, my podle ní naceňujeme navazující stavební práce.
Čím začít: pořadí etap u rekonstrukce domu po babičce
Shora a zvenku. Dokud dům netěsní, jsou nové omítky a podlahy prací nadvakrát, a platí to i tehdy, když se rekonstrukce dělí na roky. Pořadí má ještě druhý důvod, který se přehlíží: zdroj tepla se volí až po zateplení a výměně oken, protože se dimenzuje na tepelnou ztrátu domu po zásahu, ne před ním. Sezóna do toho mluví taky. Krýt střechu jde skoro celý rok, zato zateplení fasády a venkovní omítky mají u většiny systémů spodní teplotní hranici kolem pěti stupňů a nedělají se v mrazu ani na přímém slunci. Každá etapa proto musí končit stavem, ve kterém dům přečká zimu — ne rozdělanou fasádou pod plachtou.
Bydlet v domě během prací: co etapizace stojí a co vrátí
Dům se na rozdíl od bytu dá rozdělit. Pracuje se v jednom podlaží, druhé zůstává obyvatelné a přechod se zaplachtuje; bez vody jste jen ve dnech přepojení rozvodů, bez elektřiny při přepojení rozvaděče. Zaplatíte za to dvakrát: zařízení stavby vzniká nadvakrát a řemesla se nemohou překrývat, takže termín roste zhruba o třetinu. Koordinaci, stavební dozor a zařízení stavby máme jako samostatnou položku od 17 000 Kč právě proto, aby bylo vidět, kolik z ceny je organizace a kolik řemeslo. Na prohlídce spočítáme obě varianty a rozdíl řekneme v penězích i ve dnech; rozhodovat se má podle čísel, ne podle dojmu.
Projektant rekonstrukce domu, statik a kalkulace rekonstrukce domu
Projekt a rozpočet jsou dva různé dokumenty a plete se to skoro vždy. Projektant rekonstrukce domu kreslí to, co se má postavit, a jeho výstup potřebujete tam, kde se zasahuje do nosných konstrukcí, mění se tvar střechy nebo se přistavuje; projektová dokumentace a povolení je u nás samostatná položka od 55 000 Kč. Statik se povolává na jedinou konkrétní otázku — unese to —, a jeho posudek vyjde levněji než oprava chyby, kterou by odhalil. Kalkulace rekonstrukce domu, kterou dodáváme my, je stavební: rozepsaná po profesích a etapách tak, aby bylo na první pohled vidět, co se dá odložit na příští rok, aniž by se tím něco zkazilo. Cena rekonstrukce domu z ceníku je do té doby jen orientační pásmo 9 400 až 25 000 Kč za metr užitné plochy.
Přístavba k domu, nástavba a demolice domu: tři různé režimy
Přístavba k domu se posuzuje jako nová stavba: má vlastní základ za 2 100 Kč/m², vlastní povolení a hlavně vlastní sedání. U přístavby ke starému domu je nejcitlivější právě napojení — starý objekt už dosedl, nová část to má teprve před sebou, takže se obě části buď spolehlivě oddělí dilatací, nebo se spára za dva roky ukáže v omítce. Nástavba patra je ještě přísnější, protože zatěžuje zdivo i základy, kterých se na to nikdo neptal. Demolice domu je pak jiná disciplína a jiná jednotka: cena demolice domu za m3 se počítá z obestavěného prostoru, kdežto rekonstrukce z metrů podlahové plochy. Cena demolice domu a cena rekonstrukce se proto nedají porovnat, dokud si obě nepřevedete na tentýž objekt. Celé domy nebouráme, umíme ale říct, kdy už rekonstrukce nedává smysl.
Světlá výška a podkroví: kde do rekonstrukce domu mluví norma
Norma pro obytné budovy je psaná pro novostavby, u přestavby podkroví se s ní ale počítá stejně. Světlá výška obytných místností v rodinném domě má být nejméně 2 500 mm, v podkroví nejméně 2 300 mm, a u místností se zkosenými stropy musí výška 2 300 mm vyjít nejméně nad polovinou podlahové plochy vymezené rovinou, která protíná zkosený strop ve výšce 1 300 mm nad podlahou. Střešní okna se doporučuje osazovat tak, aby jejich spodní hrana byla nejvýš 1 100 mm nad podlahou. Tři čísla, na kterých závisí, jestli z půdy bude ložnice, nebo komora — a je lepší je znát dřív než po nákupu oken, jejichž osazení počítáme po 1 500 Kč/ks.
Cena rozvodu topení v rodinném domě a elektroinstalace celého objektu
Topení se v domě nepočítá za metr domu, ale po větvích a po tělesech: výměna radiátoru od 3 000 Kč/ks, přípojky vody, kanalizace a elektřiny 2 000 Kč/bm. Samotný zdroj nacenujeme až po prohlídce, protože o jeho velikosti rozhoduje tepelná ztráta domu po zateplení — dimenzovat kotel podle plochy je nejdražší omyl, jaký se v domě dá udělat. Elektroinstalace se naopak dělá celá a od rozvaděče: drážkování 220 Kč/bm, instalace jističů a rozvaděče 999 Kč, výměna zásuvky nebo vypínače 449 Kč/ks, montáž svítidla 599 Kč/ks. U starších domů se nedoplňuje: hliníkové vedení i vodiče izolované textilem jdou ven celé, protože spoj starého a nového vodiče je právě to místo, které začne hřát. Revizní zpráva je součástí dodávky, ne příplatek.
Rekonstrukce domu před a po: co si ověřit na cizích ukázkách
Fotografie ve stylu rekonstrukce domu před a po se dají číst dvěma způsoby. Ten první je vzhled a ten poradí málo. Druhý je řemeslo, a to je vidět na detailech, které nikdo nefotí schválně: ostění kolem oken, přechod fasády do soklu, ukončení okapového svodu nad terénem, napojení nové omítky na starou. Právě tam se pozná, jestli šlo o kompletní zásah, nebo o nátěr přes starý problém. Ukázky fasád rodinných domů proto vybírejte s pohledem na rohy a hrany, ne na barvu; a ptejte se, co bylo pod tím — u zateplení za 1 550 Kč/m² včetně omítky je rozhodující stav podkladu, ne odstín. Naše dokončené domy jsou v referencích ve stejném duchu: se stavem před zahájením, ne jen s hotovým obrázkem.
Co si připravit k prohlídce domu
Prohlídka je tím přesnější, čím míň se na ní hádá. Pomůže cokoli z následujícího, nic z toho není podmínka.
- Rok stavby a informaci, jestli se v domě někdy měnily rozvody nebo krytina.
- Přístup do sklepa, na půdu a ke krovu — právě tam se rozpočet láme.
- Fotky rohů místností, soklu zvenku a okolí okapových svodů.
- Odkud je voda a kam jde odpad: řad, studna, žumpa nebo domovní čistírna.
- Představu, jestli v domě zůstanete bydlet: mění to termín i cenu.
Zdroje
Časté otázky
Kolik stojí kompletní rekonstrukce rodinného domu?
Za práci 9 400 až 25 000 Kč za metr užitné plochy, nejčastěji kolem 15 882 Kč/m². U celého objektu to podle našeho ceníku vychází zhruba na 810 000 Kč, s rozpětím 300 000 až 1 700 000 Kč. Ten rozdíl nedělá velikost domu, ale hloubka zásahu: jinak vyjde dům, kde se mění povrchy a topení, a jinak dům, kde jde ven krytina, fasáda i všechny rozvody. U domu navíc do rozpočtu vstupují položky, které byt vůbec nezná — střecha, okapy, drenáž, přípojky, plot. Materiál a vybavení jdou zvlášť. Nejsme plátci DPH, částka je konečná.
Vyplatí se rekonstrukce starého domu, nebo je lepší demolice?
Rozhoduje stav tří věcí: základů, krovu a svislých nosných konstrukcí. Když drží všechny tři, rekonstrukce starého domu skoro vždy vyjde levněji než bourat a stavět znovu — sanace vlhkého zdiva a protiplísňový nátěr stojí 130 Kč/m², nová drenáž 120 Kč/bm, kdežto samotný nový základ 2 100 Kč/m². Když jsou základy podmáčené a krov napadený, počítejte s tím, že se do domu vloží částka blízká horní hranici 1 700 000 Kč a stejně zůstane starý půdorys. Demolici celých objektů neděláme; v oboru se nacení za metr krychlový obestavěného prostoru, ne za metr čtvereční, a je to práce pro firmu s těžkou technikou.
Čím začít s rekonstrukcí domu?
Shora a zvenku. Nejdřív se dům uzavře před vodou — krytina od 1 000 Kč/m², okapy od 82 Kč/bm, drenáž 120 Kč/bm — a teprve potom se sahá dovnitř. Pořadí není zvyk, ale ekonomika: nové omítky a podlahy pod netěsnou střechou nebo nad vzlínající vlhkostí se dělají dvakrát. Druhý krok jsou rozvody a statika, tedy všechno, co se pak zazdí. Povrchy, kuchyň a koupelny jdou až nakonec. Když se rekonstrukce dělí na roky, tohle pořadí drží i tak: každá etapa musí končit stavem, ve kterém dům přečká zimu.
Potřebuji povolení k rekonstrukci domu?
U udržovacích prací a výměny povrchů obvykle ne. Ohlášení nebo povolení stavebního úřadu potřebujete, jakmile se zasahuje do nosných konstrukcí, mění se tvar střechy, přibývají okna nebo se dotýkáte vnějšího vzhledu domu v památkové zóně. Přístavba k domu a nástavba se posuzují jako nová stavba vždy. Projektovou dokumentaci a povolení máme v ceníku jako samostatnou položku od 55 000 Kč, ale vyřizuje je vlastník; my dodáme popis prací a harmonogram. Na prohlídce řekneme, do které kategorie váš záměr spadá — a řekneme to dřív, než se cokoli objedná.
Kolik stojí elektroinstalace v rodinném domě?
Naceňuje se položkově, ne paušálem za dům: drážkování pro nové vedení 220 Kč za běžný metr, instalace jističů a rozvaděče 999 Kč, výměna zásuvky nebo vypínače 449 Kč/ks, montáž svítidla 599 Kč/ks. Hodinově vychází elektro na 800 Kč/hod. Revizní zpráva je součástí dodávky, ne příplatek — bez ní není elektroinstalace dokončená a pojišťovna to při škodě zkoumá jako první. U starších domů počítejte s tím, že se nedá doplňovat: hliníkové a bavlnou izolované vedení jde ven celé, protože spoj starého a nového vodiče je nejčastější místo, kde to začne hřát.
Můžeme v domě během rekonstrukce bydlet?
U domu ano, na rozdíl od bytu. Dům má víc podlaží a víc vstupů, takže se dá rozdělit: pracuje se v jednom patře, druhé zůstává obyvatelné, a přechod se zaplachtuje. Bez vody budete jen ve dnech, kdy se přepojují rozvody, bez elektřiny jen při přepojení rozvaděče. Etapizace ale prodlužuje termín zhruba o třetinu a je o něco dražší — zařízení stavby se staví dvakrát a řemesla se nemohou překrývat. Na prohlídce spočítáme obě varianty a řekneme rozdíl v penězích i ve dnech, ať se rozhodujete podle čísel.